IL TAR CAMPANIA: PESA L’ATTO DAVANTI AL NOTAIO, TROPPI GLI ANNI TRASCORSI DALLA COSTRUZIONE
In salvo l’immobile abusivo
L’immobile abusivo resta dov’è. L’ordine di demolizione adottato dal Comune viene annullato perché il nuovo proprietario dei locali risulta in buona fede: pesa la compravendita stipulata davanti al notaio, che richiama il titolo di provenienza del bene. E quando sono passati molti anni dalla realizzazione delle opere contro legge, l’amministrazione deve comunque motivare l’interesse pubblico alla demolizione, comparandolo con quello del privato e comunicando al titolare l’avvio del procedimento. È quanto emerge dalla sentenza 2123/21, pubblicata il 31 marzo dalla terza sezione del Tar Campania.
Azione contraddittoria. Accolto il ricorso del titolare dell’appartamento e del garage: nell’atto di compravendita si rinvia in modo esplicito al titolo di provenienza che ha consentito il passaggio di proprietà alla sua dante causa; il costruttore garantisce nella propria dichiarazione che il fabbricato (sei piani e un seminterrato) è realizzato in conformità alla licenza edilizia, che risale al 1962.
Il Comune, allora, non può svegliarsi sessant’anni dopo e ingiungere la riduzione in pristino, dopo aver a lungo riscosso i tributi locali sull’immobile e perfino aver concesso al condominio titoli abilitativi come Dia e Cila per ristrutturare il fabbricato. D’altronde il piano rialzato «incriminato» non può essere considerato del tutto abusivo insieme al seminterrato utilizzato come autorimessa.
Insomma: l’azione amministrativa è contraddittoria e l’ente avrebbe dovuto offrire una motivazione rafforzata per la demolizione, che impone peraltro la descrizione degli abusi rilevati. Senza dimenticare che l’interessato ha comprato l’immobile grazie a un mutuo garantito da ipoteca che la banca gli ha concesso soltanto dopo una perizia tecnica ed estimativa sui locali.
Di più: se l’ente locale avesse comunicato al privato l’avviso del procedimento, il nuovo proprietario avrebbe potuto far valere la sua posizione di terzo acquirente in buona fede, inducendo l’autorità a emettere un provvedimento diverso.
Le raccomandazioni di Strasburgo. Si salva dalla demolizione pure il vano cucina rivelatosi abusivo, se all’epoca della ristrutturazione il Comune nulla ha obiettato sulla regolarità dei lavori che hanno modificato la distribuzione degli spazi interni all’immobile.
A quasi trent’anni dai fatti e di fronte a un manufatto di modeste dimensioni, spiega il Tar di Reggio Calabria nella sentenza 513/19, l’amministrazione locale è tenuta a motivare l’interesse pubblico al ripristino della legalità: ben potrebbe essersi ingenerato un legittimo affidamento in capo al privato. E ciò perché la Corte europea dei diritti dell’uomo raccomanda sempre di verificare caso per caso se l’ordine di abbattere il manufatto sia proporzionato.
Accolto il ricorso della nuova proprietaria dell’immobile, che non è responsabile dell’abuso. Il tutto grazie alla comunicazione di inizio lavori che risale al 1991: all’epoca la vecchia cucina diventa soggiorno e l’angolo cottura risulta ricavato in un locale che ricade nel cortile di proprietà esclusiva e non affaccia sulla strada. L’incremento di volume, però, è illegittimo: lo stabilisce il sopralluogo della polizia municipale. Ma in occasione della precedente ristrutturazione l’amministrazione non rileva la natura abusiva del vano ripostiglio che in seguito vuole far abbattere.
L’ente locale, insomma, conosce lo stato dei luoghi fin dai lavori di cui all’articolo 26 della legge 47/1985 e il privato ripone un legittimo affidamento sulla regolarità delle opere. La stessa Corte di Strasburgo richiede che il giudice nazionale motivi in modo particolare sull’esercizio dei poteri dell’amministrazione. Prima di ordinare una nuova demolizione, quindi, il Comune deve considerare l’entità e la destinazione dell’opera oltre che il tempo trascorso.
Valori e tutele. Box e terrazza abusivi non si toccano, almeno per ora. E ciò perché il proprietario dell’immobile non era a conoscenza delle irregolarità del predecessore, che al rogito dichiarò la conformità delle opere alla concessione edilizia. Anche nella zona soggetta a vincolo, ricorda la sentenza 1349/15, pubblicata dalla sede di Salerno del Tar Campania, il Comune deve motivare l’interesse pubblico alla demolizione per poter dare il via alle ruspe.
Accolto il ricorso del proprietario che risiede nell’immobile da vent’anni. Il suo dante causa ha dato un tetto ai posti auto scoperti ricavandone un box con tanto di terrazza sulla sommità. Ma l’attuale titolare ha sempre ritenuto leciti i lavori: la buona fede deve essere confermata da quanto risulta agli atti della compravendita. Le opere sono piuttosto risalenti e l’attuale proprietario ha riposto un legittimo affidamento nella struttura dell’immobile per com’è ora. Trova ingresso la censura secondo cui l’ordinanza viola le regole sulle misure sanzionatorie in campo edilizio: non dà conto dell’entità delle opere né della loro esatta qualificazione giuridica. Ciò non toglie che il Comune possa di nuovo esercitare il potere repressivo, specie se si considera che l’immobile si trova in area vincolata. Dovrà tuttavia motivare sull’effettiva incidenza delle opere abusive sui valori paesaggistici tutelati e meritevoli di conservazione.
Legittimo affidamento. Per il Comune la serra realizzata sul terrazzo è abusiva e deve essere abbattuta. Ma resta dov’è, stabilisce il Tar Lombardia nella sentenza 2557/14, perché l’amministrazione ha emesso l’ordine di demolizione senza prima rimuovere il titolo che si è formato nel frattempo grazie alla segnalazione certificata d’inizio attività.
Sbaglia l’amministrazione che con i suoi atti difensivi cerca di dimostrare che vi sarebbe contrasto fra le opere realizzate e la Scia. L’atto di sospensione dei lavori e l’ordine di abbattere la serra non indicano in maniera chiara e puntuale dove sarebbe il contrasto fra le opere effettivamente realizzate e quelle autorizzate. Insomma: manca la prova che il manufatto incriminato non sia conforme al titolo. E dunque il Comune non può esercitare il potere sanzionatorio, cioè adottare l’ordine di demolizione, a meno che non provveda a «rimangiarsi» il titolo edilizio esercitando i suoi poteri di autotutela. Ma al momento in cui l’ente locale blocca i lavori e dispone che il manufatto sia abbattuto risulta già scaduto da molto tempo il termine di 30 giorni entro il quale è consentito l’esercizio del potere ex articolo 19, comma 6 bis, della legge 241/90.
Nel nostro caso, comunque, si sarebbe trattato di un’autotutela sui generis: un vero e proprio provvedimento amministrativo di primo grado non c’è, ma con lo spirare del termine concesso dalla legge per l’esercizio del potere inibitorio si consolida in capo al privato una situazione di particolare affidamento che può essere sacrificata solo attraverso l’esercizio di un potere assimilabile a quello previsto in presenza di un provvedimento esplicito.
Atto dovuto. Se la demolizione è esclusa, scatta però la multa pari al doppio dell’incremento di valore realizzato dall’immobile grazie alle opere abusive. E il proprietario è costretto a pagare anche se il notaio non ha rilevato l’esistenza di abusi al momento di stipulare l’atto di acquisto: l’attività compiuta dall’ufficiale rogante, motiva il Tar Liguria nella sentenza 775/19, non esclude il potere di accertamento del Comune, che può essere esercitato anche anni dopo il compimento degli interventi realizzati senza il titolo edilizio.
Niente da fare per il privato: pagherà all’amministrazione oltre 56 mila euro perché i lavori non autorizzati hanno incrementato di circa 23 mila il valore dell’immobile, almeno secondo le stime dell’Agenzia delle entrate; pesano sulla sanzione la recinzione, il cancello pedonale e carrabile, l’area di parcheggio e il pavimento impermeabile della piscina. È irrilevante che il notaio non individui alcuna difformità edilizia o urbanistica al momento del rogito: l’attività del professionista non interferisce con i poteri del Comune, che non sono soggetti ad alcun termine di decadenza. E ciò perché sanzionare gli abusi edilizi costituisce un atto dovuto e vincolato alla ricognizione dei presupposti.
fonte italiaoggi